Gata, ai luat hotărârea cea mare, ai decis să cumperi un apartament. L-ai ales, așa că a venit momentul semnării unui act care să manifeste intenția ta de achiziție. În majoritatea tranzacțiilor, acest pas este Antecontractul de vânzare, indiferent că este vorba despre apartamente de vânzare în Florești, București sau Bacău.
Mai este cunoscut și sub numele de Precontract de vânzare sau Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
Antecontractul se semnează atât pentru proprietăți deja finalizate, cât și pentru proprietăți în curs de a fi finalizate (în cazul proiectelor rezidențiale).
Care sunt pașii și la ce să fii atent când semnezi un Antecontract?
Planul financiar al achiziției (“cash-flow”-ul achiziției)
Acest pas este în principal important în cazul proprietăților în construcție, dar funcționează pe aceleași principii și pentru proprietățile deja finalizate.
Majoritatea locuințelor noi sunt achiziționate în diferite faze de construcție și cuprind că principali pași:
- Rezervarea (între 1000 și 5000 Eur + TVA)
- Antecontractul (între 5% și 50% avans)
- Contractul final de vânzare (restul valorii)
Dacă vei cumpără cu propriii tăi bani, atunci asigură-te că dispui de aceste sume la termenele stabilite contractual și, de asemenea, ține cont de toate celelalte categorii de cheltuieli (TVA, taxe și onorarii notariale, comisioane, costuri de întreținere, costuri de mentenanță – dacă există, impozit pe proprietate etc.).
Dacă vei cumpără cu finanțare (de la bancă sau alți finanțatori externi), atunci asigură-te că sumele de care ai nevoie sunt acoperite de respectivul finanțator la termenele stabilite și, de asemenea, că poți susține rambursarea respectivei finanțări (ratele).
Verifică documentele de proprietate
Obține titlul de proprietate (de regulă un contract de vânzare-cumpărare pe terenul pe care se construiește ansamblul) și autorizația de construire și roagă un notar sau un avocat să verifice documentele.
Cere un grafic de lucrări ca să verifici respectarea termenului
Ia-ți un termen de grație de cel puțin 3 luni (întârzieri ce pot surveni din cauza vremii, birocrației autorităților publice sau altor factori greu controlabili, precum crizele de personal din construcții).
Verifică stadiul real al construcției
Fizic sau online, verifică să fie conform cu cele spuse de dezvoltator sau consultanții acestuia.
Verifică draftul final de antecontract înainte de întâlnirea pentru semnare
O tranzacție trece prin mai multe etape până a fi finalizată. Pot fi întâlnite sub diverse nume, dar, în mare, etapele sunt următoarele: rezervare, antecontract, contract final. Vei câștiga timp prețios dacă vei verifică drafturile în avans.
Dacă va exista o clauză pe care nu o înțelegi, poți cere clarificări și, în plus, dacă există puncte pe care nu le poți accepta, le poți negocia în avans cu consultantul tău, fără presiunea timpului, sau le poți trimite către un avocat să îți dea opinia lui.
Verifică dacă există un set de reglementări interne ale ansamblului
O practică binecunoscută este “Regulamentul de ordine interioară” între locatari.
Este de preferat să existe încă de la început, pentru a putea fi preluat mai departe de către Asociația de locatari sau de către compania care asigura mentenanță complexului. Astfel îți cresc șansele să ai asigurată o viață liniștită și în comuniune cu vecinii tăi!
Stabilește ce se întâmplă în cazul în care, din varii motive, nu poți continua contractul (cel de rezervare sau antecontract)
Orice contract se semnează pentru a fi dus la îndeplinire. Totuși pe durata lui, pot interveni diverse schimbări de situație care te pot pune în situația de a nu îl putea continua. Stabilește cu consultantul ce se întâmplă în acel caz.
Este o practică obișnuită că taxa de rezervare să se ramburseze integral dacă părțile nu semnează antecontractul, din diverse motive. Cere acest lucru. Îți va oferi o liniște în plus să faci un pas spre a semna acel acord de rezervare și a-ți bloca proprietatea dorită în așa fel încât să nu o pierzi.
Află, de asemenea, ce variante ai dacă nu poți continua antecontractul. E bine că lucrurile să îți fie clare încă de la început.
Stabilește ce se întâmplă în cazul în care, din diferite motive, dezvoltatorul nu finalizează la timp construcția
Stabilește contractual care este perioada de grație (de regulă 3-6 luni) și ce se întâmplă după expirarea acesteia.
După perioada de grație standard, mai poate exista o prelungire suplimentară a termenului (stabilește cât) în care dezvoltatorul va fi obligat la plata de penalități.
Dacă în continuare, după expirarea acestui termen, locuința nu este livrată, ai dreptul să denunți contractul cu recuperarea integrală a sumelor și a unor sume suplimentare care să îți acopere prejudiciul.
Să recunoaștem, în România, este ceva obișnuit să se întârzie termenele de livrare ale locuințelor. Intențiile bune de regulă există din partea majorității dezvoltatorilor. Construcția unei locuințe înseamnă însă o mulțime de terți de care depinzi pentru ducerea la îndeplinire a proiectului: constructor, subcontractanți, furnizori de utilități, autorități publice, bănci finanțatoare și, din păcate, nu toți respectă termenele întocmai și de aici pot apărea, în cascadă, întârzieri.
Asigură-te că iei în calcul și onorariul notarului
Antecontractele se pot semna și fără notar și au aceeași valoare juridică, dar, pentru mai multă siguranță, s-a împământenit procedura de semnare prin notar.
Costurile notariale la antecontract și contractul final te vor costa în total în jur 2% din prețul de vânzare.
Între antecontract și contractul final pot există acte adiționale sau opinii notariale cerute de bănci, al căror cost, în general, este de între 150 și 200 de lei, plus TVA. Toate aceste costuri se vor scădea din onorariul notarial de la contractul de vânzare, dacă vei lucra cu același notar.
Onorariul corect este cel publicat în Monitorul Oficial al României, partea I, Nr. 133/22.ÎI.2011. Asigură-te că notarul tău percepe aceste onorarii și că nu își adaugă sume suplimentare.
Există și reduceri față de aceste onorarii. Dacă vei cumpără prin programul O Familie, O Casă, reducerea este de 30%. Avocații au, suplimentar, o reducere de 15%, magistrații de 30%, iar notarii de 90% din onorariu. Nu uita să ceri reducerile dacă ești într-una dintre aceste categorii.
Pe lângă onorariul notarului, la contractul final se plătește o taxă de intabulare de 0,15% pentru persoanele fizice și de 0,5% pentru persoanele juridice. Toate aceste onorarii se aplică la prețul de vânzare dacă acesta depășește grila aprobată de Camera Notarilor Publici. Dacă prețul de vânzare este sub grilă, atunci se vor aplica prețului din această grilă.
Dacă semnezi printr-o procură, atunci suplimentar survine un cost de verificare al procurii de 15 lei, plus TVA, și un cost de legalizare al unei copii de 5 lei, plus TVA / pagină.
Dacă în spatele tău există și o convenție matrimonială, atunci se adaugă un cost de 15 lei, plus TVA, de verificare a acesteia. Toate aceste verificări se plătesc și la antecontract și la contractul final.
